Кто провоцирует рост цен на жилье?

Цены на вторичном рынке жилья осенью вырастут на 15-20%, предрекают представители агентств недвижимости, а потому призывают покупать квартиры именно сейчас. Это следует из недавнего опроса профессиональных участников рынка — директоров и сотрудников агентств недвижимости, проведенного порталом Realt.by. Впрочем, “непрофессиональные участники” считают, что риэлторы сами же и подогревают ажиотаж, и расти ценам уже просто некуда.
“Вопреки прогнозам, цена на жилье может возрастать только в том случае, если покупатели по глупости согласятся покупать его, — возражает экспертам на форуме этого же портала пользователь под ником Экономист. — В случае, если этого не произойдет, те цифры, которые рисуют продавцы и риэлторы, останутся только в их мечтах. Взвинчивание цен на недвижимость является следствием жадности продавцов и невежественности покупателей”.
То, что цены сегодня крайне завышены, он подтверждает следующими расчетами. Из курса экономической теории цена на недвижимость должна быть такова, чтобы сумма денег, вырученная с продажи и положенная в банк под проценты, давала такой же доход, что и аренда. Допустим, однокомнатная квартира сдается за 250 у.е. в месяц, годовой доход от нее 3 тыс. у.е. Банк дает 10% годовых под вклад в долларах. Чтобы получать такой же доход в банке, необходимо положить на депозит 30 тыс. у.е. (3000 у.е.*100% / 10%) — вот и красная цена для такой квартиры!
В немалой степени ажиотажу на рынке жилья, по мнению Экономиста, способствуют СМИ: “То обстоятельство, что журналисты слишком часто просят прогнозировать ситуацию на рынке жилья именно риэлторов, а не независимых экспертов, говорит само за себя. Ну не станет риэлтор направо и налево рассказывать, что у людей закончилось желание покупать квартиры по завышенным ценам, и что если подождать еще пару лет, когда риэлторы превратятся в исчезающий вид, и рынок недвижимости успокоится, можно будет покупать жилье на гораздо более выгодных условиях. Вместо этого в словах этих людей столько нездорового оптимизма, что после прочтения невольно хочется задаться вопросом, не ошиблись ли они страной”.
Некоторые агентства также умышленно завышают среднюю стоимость квадратного метра. Делается это следующим образом. “В последнее время на риэлторских сайтах появляются единичные объявления о продаже квартир по цене около 50 000 у.е. за кв.м. Это не шутка. Это мошенничество. Продавцы пытаются повысить среднюю цену за квадратный метр за счет вот таких диких цен. Естественно, что ее никто не купит, на это и не рассчитывают. Тем не менее компьютер при расчете средней цены (в случае, если это арифметическая средняя) просто просуммирует все цены и поделит на сумму всего продающегося метража, то есть средняя цена при расчете окажется выше реальной”.
Экономист предлагает обратить внимание на динамику цен на квартиры. Они устойчиво падают с января, потому что те, кто хотел купить жилье, уже это сделали. Тот факт, что недавно один из крупных банков снизил процент по кредиту на покупку жилья, также объясняется дефицитом спроса на такую услугу: кто хотел и мог, тот уже взял. “Дураков и богатых людей, желающих приобрести квартиру по заоблачной цене, в Минске не осталось”.
По мнению руководителя Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николая Простолупова, некоторое снижение цен может продолжиться до конца лета, затем будет стабилизация, и, возможно, новый рост цен. Однако все будет зависеть от решений, которые будут приняты на летних совещаниях правительства и президента о строительном комплексе. “Если скажут строить много и дешево, то цены пойдут вниз. Вообще, если сравнивать зарплату белорусов и стоимость квадратного метра жилья, то на среднюю зарплату можно купить только 0,2 квадратных метра жилья в месяц. А в развитых европейских странах считается нормой пропорция 1 кв.м за месячную зарплату. Так что или зарплаты белорусов должны расти, или квадратные метры должны дешеветь”.
“Рынок жилья у нас фактически играет роль фондового рынка из-за отсутствия последнего, — сказал “Белорусским новостям” почетный председатель Белорусского союза предпринимателей Александр Потупа. — Поэтому люди пытаются зарабатывать деньги на недвижимости. Вкладывать свои средства в акции предприятий, как это принято во всем мире, возможностей пока нет. Деньги хочется сохранять и приумножать. И недвижимость такую функцию для многих сейчас выполняет”. Это, по мнению эксперта, отчасти объясняет стремительный рост цен на жилье в последние годы.
На стоимость “квадрата” повлиял и ряд других обстоятельств. В частности, зарегулированность в сфере строительства жилья для коммерческих застройщиков и указ № 396, “подкосивший” два года назад долевое строительство (строить жилье без прибыли частный бизнес не захотел). На удорожании сказывается и рост стоимости стройматериалов (из-за роста цен на энергоресурсы), а также то, что квартиры сдаются без отделки, а ремонт хозяевам обходится в четверть, а то и в половину цены квартиры, отметил эксперт.
Говоря о роли агентств недвижимости в стоимости жилья, А.Потупа отметил, что риэлторы все-таки заинтересованы продавать и получать прибыль, поэтому завышать цену им нет особого интереса: “Они, скорее, заинтересованы в оптимизации цены между покупателями и продавцами. В посредничестве же ничего плохого не вижу. Во всем мире экономика на них держится”.
По данным агентств недвижимости, 1-комнатная квартира в Минске в среднем стоит 65 400 долларов, 2-комнатная — 92 600, 3-комнатная — 128 тыс. долларов.
Дмитрий ЕРМАК, “Белорусские новости”