Чтобы в Беларуси реально заработала ипотека, нужно минимум десятилетие

Новый закон об ипотеке, принятый в Беларуси в июне, эксперты считают безусловно прогрессивным шагом в развитии рынка недвижимости, однако полагают, что на то, чтобы новый механизм действительно заработал, может уйти не одна пятилетка. Такое мнение высказали сегодня участники международного круглого стола «Ипотека. Землепользование. Развитие лизинга недвижимости», проходящего в Минске. Напомним, ранее Минэкономики прогнозировало, что ипотека может заработать в Беларуси уже через полтора года.
Развитие системы ипотечного кредитования в Беларуси сдерживается сразу несколькими факторами. «Возникает вопрос: насколько охотно банки будут кредитовать незавершенное строительство жилья и какие механизмы будут для этого предусмотрены»,- комментирует перспективы развития ипотеки в Беларуси представитель СП ООО «Автобизнес» Андрей Дрозд. Специалист пояснил, что у нас сроки предоставления ипотеки будут ограничены, а темпы роста доходов при нынешних темпах инфляции не позволят банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам.
В результате, уверен руководитель практики недвижимости и строительства «Белюрбюро» Виталий Качеля, первоначально условия ипотечных программ для физических лиц почти не будут отличаться от обычных программ кредитования на покупку недвижимости. У белорусских банков есть проблемы с долгосрочными ресурсами, поясняет специалист, поэтому им будет трудно выдавать кредиты на длительный срок. По прогнозам эксперта, в ближайшее время максимальный срок, на который будут выдаваться ипотечные кредиты, составит 5 лет, а уровень процентных ставок по ним будет сопоставим со средней ставкой по рынку кредитов на приобретение жилья.
Для сравнения: в мировой практике ипотечные кредиты выдаются под процентную ставку от 0,5% годовых (в Японии) до 6% (в Китае). В Европе процентные ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 3-5%, причем срок погашения доходит до 40 лет, а минимальная сумма кредита составляет 20-30 тыс. долларов.
Теоретически наличие денег, которые могут быть пущены на ипотечное кредитование, банкам должен обеспечить институт закладных – именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по основному и ипотечному договорам. Банки продают закладные на вторичном рынке, получая таким образом средства для наращивания кредитного портфеля. Но, как сообщил В.Качеля, международная практика развития института закладных предполагает, что это вопрос «не одной пятилетки».
В теории активизации этого института могут способствовать высокие процентные ставки, которые сделают белорусские ипотечные облигации интересными для западных инвесторов. Но, напоминает эксперт, в Беларуси пока мало кредитных историй, а значит, западные инвестиционные фонды, которые теоретически могли бы выступить покупателями закладных, не смогут оценить риски и будут вести себя осторожно. Кроме того, для того, чтобы иностранные фонды вышли на белорусский рынок ценных бумаг, продажа облигаций должна носить массовый характер, а не быть единичным случаем. Ведь инвестор хотел бы приобрести пул закладных, и не регистрировать отдельно покупку каждой из них.
В этой связи В.Качеля указывает, что для развития института закладных не достаточно лишь ипотечного законодательства – требуется внести изменения в нормативную базу, регулирующую рынок ценных бумаг, и в налоговое законодательство, в том числе не облагать налогом доходы от сделок с закладными.
К тому же для развития системы ипотечного кредитования нужна соответствующая инфраструктура: пенсионные и инвестиционные фонды, развитые страховые компании. Принятие закона об ипотеке будет способствовать развитию этих сегментов финансового рынка, прогнозирует специалист.